Kdy koupit byt: je lepší jednat hned, či vyčkávat?

Trh s nemovitostmi se pomalu rozhýbal a tlak kupujících tak sílí. Přemýšlíte o koupi bytu, ať už pro vlastní bydlení nebo na investici, ale nejste si jisti, zda nastal ten ideální okamžik? Mnoho odborníků se na základě současného vývoje shoduje, že právě nyní je správný čas udělat tento důležitý životní krok. Jestli vás zajímá proč, v následujícím článku pro vás analyzujeme aktuální trendy, faktory ovlivňující ceny i vývoj úrokových sazeb hypoték.

Ceny letí vzhůru, zejména ve větších městech

Po období poklesu cen a nižší poptávky začíná být patrná postupná změna realitního trhu. Podle poslední analýzy Deloitte Real Index v téměř všech regionech během třetího čtvrtletí loňského roku ceny bytů výrazně rostly. Pouze výjimečně v některých krajích mírně klesly (např. Jihočeský kraj). Průměrná cena za metr čtvereční v ČR dosáhla 104 100 Kč za metr čtvereční. Nejrychleji ceny rostou ve větších městech, která jsou oblíbená díky vysoké kvalitě života a dobré infrastruktuře. Např. v Jihomoravském kraji ceny meziročně stouply o 6,8 %, podobně je na tom Středočeský kraj, kde růst dosáhl 6 %.

Pokud jde o Prahu, ta znovu potvrdila svou dominantní pozici – ve třetím čtvrtletí 2024 se průměrná cena bytů vyšplhala na 137 900 Kč/m², což představuje zvýšení o 4,5 % oproti druhému čtvrtletí. Nově prodané byty v developerských projektech dosahovaly v průměru ceny 150 000 Kč/m². V nejžádanějších čtvrtích (Praha 2 a Praha 6) ceny atakují hranici 160 000 Kč za m², v samotném centru (Praha 1) pak přesahují 200 000 za m².

Kvůli vysokým cenám v metropoli tak stále více lidí hledá dostupnější bydlení v menších městech poblíž Prahy, které se vyznačují dobrou dopravní dostupností. Rostoucí poptávka láká rovněž developery, kteří expandují do regionů – první mimopražský projekt chystá i YIT, a to v rámci PORTTI Kladno. V klidné lokalitě s rychlým spojením do hlavního města (cesta vlakem trvá kolem 30 minut) zde vznikne ve dvou etapách moderní bydlení s téměř 200 novými byty na prodej.

Oproti Praze jsou zde ceny výrazně nižší a bydlení je tak mnohem dostupnější. To je skvělá příležitost pro všechny, kdo chtějí vyřešit své bydlení rychle a výhodně. Koupit byt v Kladně může být vhodné řešení. Aktuální situace jasně ukazuje, že čekání se v tomto případě nevyplatí. S každým dalším měsícem bude vlastnické bydlení s ohledem na stoupající poptávku dražší, a tak právě teď je nejvyšší čas jednat a rozhodnout se ke koupi.

Na vině zdražování je i nedostatečná výstavba

Stoupající poptávka má jednoznačně vliv na růst cen nemovitostí. Dalším zásadním faktorem je malá nabídka nových bytů, a to nejen v Praze. Největším problémem českého trhu je dlouhodobě nedostatečná výstavba, především v důsledku neefektivního a zdlouhavého povolovacího procesu. Odložení kompletní digitalizace stavebního řízení o další tři roky zhoršuje dostupnost nových projektů na trhu. Podle statistik se v České republice z dlouhodobého hlediska staví méně bytů, než je potřeba, což tlačí ceny nahoru zejména ve větších městech. Navíc často developerům komplikuje práci tzv. NIMBY efekt, který označuje negativní postoj místních obyvatel vůči výstavbě v okolí jejich bydliště. Omezená výstavba spolu s rostoucími náklady na stavební a projekční práce může v budoucnu znamenat další zdražování.

V důsledku vysoké poptávky kupujících se zrychluje proces prodeje a ubývají akční ceny či marketingové pobídky od developerů. Pro zájemce to znamená následující – nabídka bydlení se ztenčuje, a pokud budou váhat, ocitnou se v situaci, kdy bude výběr ještě více omezený. S každým dalším promarněným týdnem hrozí, že nebudou k dispozici byty v požadované lokalitě, cenové hladině nebo velikosti. Kdo chce dnes bydlet komfortně a vyhnout se přetíženému trhu v budoucnu, měl by jednat teď.

Úrokové sazby hypoték klesají, ale ne tak rychle

Výše úrokových sazeb je dalším důležitým kritériem, které ovlivňuje dostupnost bydlení. Ačkoli jsou sazby stále relativně vysoké ve srovnání s předchozími lety, v posledních měsících dochází k jejich postupnému poklesu. Podle statistik Swiss Life Hypoindex byla na počátku ledna 2025 průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů 5,13 %, zatímco sazby tříletých fixací se pohybují mezi 4,28 % a 4,99 %. I když tak zdaleka neklesají tolik, jak lidé i odborníci původně očekávali, dostávají se pomalu, ale jistě pod pětiprocentní hranici.

Na úroveň, kdy byly sazby kolem 2 %, však zájemci mohou zapomenout. Tohoto historického minima se rozhodně nedočkají. Trh se posunul a kdo má dnes velká očekávání ohledně dramatického poklesu, zbytečně ztratí šanci na dobrou koupi.

Levnější úvěr nepřinese výhodnější nákup

Stále váháte, zda jednat teď, nebo čekat na lepší podmínky? Následující modelový příklad vám může pomoci s rozhodováním. Nyní se průměrná úroková sazba hypotečního úvěru při fixaci na 3 roky pohybuje kolem 4,7 %, což při koupi bytu za 5 milionů Kč s 80 % LTV (tedy hypotečním úvěrem ve výši 4 miliony Kč) a splatností na 30 let znamená splátku ve výši 20 746 Kč měsíčně.

Očekávání k druhé polovině letošního roku naznačují, že úrokové sazby by mohly klesnout na 4 %. Současně však ceny nemovitostí porostou – odhadem mezi 5 až 10 %. Při reálném 8% růstu by to znamenalo, že stejný byt bude na podzim stát 5,4 milionu Kč. Hypotéka na 80% LTV pak bude činit 4,32 milionu Kč. Při úrokové sazbě 4 % by měsíční splátka činila 20 624 Kč. Takže i když se dočkáte lepšího úroku, kvůli růstu cen bytů by úspora činila pouze 122 Kč měsíčně.

Odkládání koupě s sebou navíc nese další rizika:

1. Růst cen nemovitostí může překvapit. Odhady mluví až o 10% navýšení, což znamená větší počáteční investici a zásadně to navýší vaše celkové náklady.
2. Zmenší se nabídka bytů. Kvůli rostoucí poptávce, pomalému povolování nových staveb a omezené výstavbě bude stále obtížnější najít byt, který odpovídá vašim požadavkům.
3. Zvýší se inflace. Realitní trh je komplexní a vývoj cen nemovitostí vždy závisí na celkové ekonomické situaci. V důsledku globálního vývoj přetrvávají například obavy ze zvyšování inflace, přestože je cílem vlády ji snížit pod 2 %.

Pokud si pořídíte nemovitosti nyní, máte navíc výhodu. V případě developerského projektu obvykle na začátku při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní zaplatíte 10-20 % z vlastních zdrojů, ale další financování od banky budete potřebovat až za rok či dva, kdy budete platit další část dle platebního kalendáře (obvykle při dokončení hrubé stavby). Hypotéku si tak můžete sjednávat v době, kdy budou sazby o něco příznivější než ty aktuální. Byt tak koupíte za stávající cenu (bez vlivu očekávaného zdražení), ale hypotéku budete mít s výhodnějším úrokem.

Čekání se nemusí vyplatit

Při pořízení vysněného bydlení je tedy potřeba zvážit všechny faktory a zahrnout také reálné předpovědi budoucího vývoje. Poptávka se zvyšuje, ceny nemovitostí rostou, což znamená, že příležitost k výhodné koupi nebude trvat dlouho. V poslední době navíc lidé už nechtějí či nemohou dále odkládat své potřeby bydlení, což představuje další motivaci pro nastartovanou velkou vlnu zájmu. Stabilizace cen, nižší úrokové sazby a obavy z budoucího zdražování nemovitostí hovoří ve prospěch rychlého rozhodnutí. Samozřejmě je potřeba pečlivě zvážit finanční možnosti a vyhledat odborné poradenství, aby vaše investice byla co nejvýhodnější.

Pokud chcete mít jistotu, že si pořídíte bydlení přesně podle vašich představ a nezaplatíte zbytečně více, nyní je ten správný čas jednat. Nečekejte na ideální podmínky, které nemusí nikdy přijít. Může vás to stát nejen čas, ale také .

Pokud je navíc developerský projekt ve fázi výstavby, máte navíc možnost přizpůsobit si interiér podle vlastních preferencí, a to v rámci klientských změn a výběru standardů.

Sháníte trendy bydlení, které kombinuje komfort a důraz na udržitelnost? Nové byty v Praze v duchu nejnovějších inovací nabízí developerské projekty YIT – vybrat si můžete v projektech SIJA Kamýk a TOIVO Roztyly, ve třetí etapě projektu RANTA Barrandov či v desáté etapě TAMPERE v areálu . V nejbližší době spustíme také prodej našeho prvního mimopražského projektu PORTTI Kladno.

Pokud máte zájem o pořízení nového domova právě v projektech od YIT, obraťte se na obchodníky, a to buď telefonicky 800 200 666, nebo e-mailem na domov@yit.cz. Ti vám navíc mohou pomoci v rámci služby „vyměnit vaše bydlení za nové a úspornější“.