Co se skrývá pod pojmem NIMBY efekt?

V moderní době, kdy se města neustále rozrůstají a potřeba nových bytů i související infrastruktury je nepřehlédnutelná, se objevuje efekt známý jako NIMBY. Termín vychází z anglického "Not In My BackYard" (v překladu „Ne na mém dvorku“) a označuje lidi s negativním postojem vůči výstavbě v okolí jejich bydliště. Byť mohou obecně uznávat potřebu nové výstavby, vzepřou se, jakmile se má konat právě v jejich sousedství. Zpožďují a blokují projekty s cílem ochránit svůj domov a okolní prostor před jakýmikoliv změnami. Jaké konkrétní důvody stojí za tím, že lidé podporují NIMBY fenomén? A jaké pak má dopady na ně i ostatní obyvatele lokality? Dozvíte se v tomto článku.

Tzv. NIMBY fenomén představuje na českém trhu spolu s komplikovaností a zdlouhavostí povolovacích procesů zásadní problém, který prodlužuje, a tím pádem i prodražuje přípravu a výstavbu developerských projektů. Nejedná se pouze o tuzemský jev, ale o globální problém, který výrazně ovlivňuje urbanistický rozvoj světových metropolí.

V českých městech se tato problematika stala předmětem dlouhodobých sporů mezi developery a místními obyvateli, kteří buď žijí v dané čtvrti již dlouhá léta, anebo těmi, kteří se sem právě čerstvě nastěhovali. Shodně mají obavy z rozrůstání svého okolí a často se snaží zablokovat nové projekty pomocí různých prostředků, včetně úředních stížností a odvolání. K nejčastějším námitkám typicky patří nesoulad s územním plánem z hlediska využití či výšky staveb, zastínění domů, zásah do stávajících výhledů, hluk, nadměrné dopravní zatížení, chybějící parkovací stání, nedostatek škol a školek apod.

Realita je taková, že s NIMBY fenoménem se potýká de facto drtivá většina českých developerů. V krajních případech mohou někteří zajít až tak daleko, že odpůrce zažalují za ušlý zisk, který se může vyšplhat k desítkám až stovkám milionů korun. „S nadsázkou se dá říct, že je až zázrak, když máte projekt, kde nemusíte NIMBY efekt řešit. A to i přesto, že my s plánovanými projekty seznamujeme příslušnou městskou část i místní obyvatele ještě před samotnou výstavbou projektu, které jsou samozřejmě vždy navržené v souladu s platným územním plánem. I kdyby developeři připravili sebelepší projekt, vždy se najde někdo nespokojený. Nikdy se nelze zavděčit všem,“ vysvětluje generální ředitel YIT Stavo Marek Lokaj a dodává: „A je to do značné míry i důsledek minulé doby, kdy developer bylo pomalu hanlivé slovo. Developerské projekty byly často a zbytečně vtaženy do politického boje. Zejména v čase před volbami, kdy se politici snažili maximálně zapůsobit na voliče a zaujmout je lokálními aktivitami.“ Některé z blokací mohou být totiž podporovány i místní politickou reprezentací a vyvolávají rozsáhlé spory a soudní procesy.

Kdo jsou nejčastější stěžovatelé?

Jedním z důvodů, proč se lidé staví proti novým stavbám, je obava z nárůstu počtu obyvatel v jejich čtvrti a z nadměrné zátěže infrastruktury. To bývá pochopitelné – s dalšími stovkami či tisíci rezidenty zhoustne doprava a narostou požadavky na občanskou vybavenost. Developeři však s tímto důsledkem počítají a v rámci moderního bydlení pamatují na zajištění všech potřeb přímo v místě bydliště. YIT např. buduje v parteru bytových domů komerční prostory, kde mohou vyrůst další obchody a služby.

Podobným faktorem je strach o zachování zelených ploch a příjemného veřejného prostoru, který by další novostavby v Praze mohly ohrozit. I v tomto případě klade YIT důraz na kultivaci území a samozřejmostí u našich projektů je výsadba nových stromu, keřů, trávníků a květinových záhonů. A jelikož je šetrnost k životnímu prostředí jedním z klíčových prvků filozofie YIT, implementujeme také např. prvky na zachytávání dešťové vody v místě dopadu a její následné využití pro zálivku zeleně ve veřejných prostorech nebo na předzahrádkách.

Často se dostavuje rovněž nevole kvůli možnému znehodnocení charakteru okolní zástavby a u vyšších budov či věžáků i s ohledem na omezení výhledu z bytů. To u YIT nehrozí – ta realizuje většinu developerských projektů na místě tzv. brownfieldů, tedy zchátralých či nevyužívaných oblastí. Díky tomu nezabírá nové pozemky a zabraňuje rozrůstání města do zelené krajiny a všem negativním jevům, které to s sebou přináší. Projekty YIT se navíc nesou v duchu severského stylu s důrazem na jednoduché a přímé linie a nadčasový design. Jejich návrh vždy plynule a citlivě navazuje na okolní zástavbu a výškově dodržuje platný územní plán.

Vedle starousedlíků se v rámci NIMBY syndromu objevuje další speciální kategorie – a sice zcela noví obyvatelé. Ti se mohou nastěhovat do developerského projektu jako jedni z prvních, ale když se plánuje další fáze výstavby, najednou se postaví proti ní. A to kolikrát i v případě, že při koupi bytu dopředu věděli, že se výstavba projektu bude rozrůstat o další etapy. Pomocí obstrukcí pak blokují další výstavbu a prodlužují dokončení celého areálu.

„Naší snahou je vždy transparentní komunikace vůči městské části a místním obyvatelům – budoucím sousedům i potenciálním klientům. A to už od počátku plánování našeho záměru výstavby v dané lokalitě. Zejména se to týká rozsáhlých území, kdy stavíme rezidenční areály v několika etapách  během následujících let. Abychom dostavěli byty včas a zároveň v co nejkratším období rušili obyvatele, kteří již v daném areálu bydlí, potřebujeme dodržovat harmonogram, který jsme si stanovili a klienty s ním obeznámili,“ popisuje Marek Lokaj a dodává: „Klientům, kteří si u nás kupují byt v nějaké fázi velkého projektu, včas před podpisem smlouvy sdělujeme, že se zde připravuje výstavba další etapy, aby nedocházelo k nedorozumění či překvapení, že se v sousedství bude ještě stavět. Taktovou informaci ovšem samozřejmě můžeme sdělit ve chvíli, až když máme pozemek koupený s podepsanou smlouvou a víme jistě, že budeme stavět. Dříve to bohužel není možné s ohledem na mlčenlivost a stále probíhající jednání, neboť pozemek na plánovanou výstavbu častokrát developerovi nepatří.“

Důsledek NIMBY = prodlužování a zdražování

Občanská participace je důležitá a měla by být povzbuzována, ale je také podstatné rozlišovat mezi legitimními obavami a snahami blokovat nové byty v Praze bez relevantních důvodů. Některé z připomínek mohou být konstruktivní a v zájmu všech zúčastněných stran, ale jiné mohou být motivovány pouze snahou za každou cenu udržet status quo.

Pro developery, kteří jsou závislí na časovém plánu a finančních investicích, jsou tyto tahanice zátěží, která může výrazně zvýšit náklady na projekty a prodloužit dobu jejich dokončení. To zase může mít nepříznivý dopad na budoucí majitele bytů, kteří mohou čelit vyšším cenám a průtahům v souvislosti se stěhováním do svého vysněného bydlení.

„Jako příklad můžeme uvést náš projekt SUOMI Hloubětín v Praze 9, kde se pár obyvatel z jedné etapy odvolalo proti územnímu rozhodnutí na výstavbu poslední bytové etapy, přestože jejich podané námitky stavební úřad pečlivě zvážil a následně zamítl. Nyní čekáme, až své rozhodnutí vydá Magistrát hl. m. Prahy. Věříme, že potvrdí rozhodnutí stavebního úřadu, ale bohužel musíme dále počítat, že se tito nespokojení sousedé odvolají i proti stavebnímu povolení. A my se, ne naší vinou, dostáváme do časového posunu cca 3 až 5 let. A o tolik déle musí kvůli několika stěžovatelům tisíce dalších místních obyvatel bydlet v sousedství probíhající stavby,“ uvádí Marek Lokaj a dodává: „Obdobné případy řešíme i na dalších našich projektech. K neustálému napadání všech povolení a řízení místo hledání kompromisního řešení dochází také u naší plánované výstavby v místě dokončených projektů AALTO a PARVI Cibulka v pražských Košířích, kde jsme získali územní rozhodnutí s nabytím právní moci již v únoru 2022. I když se tu ze strany odvolatelů jedná o velmi malý okruh osob, tyto obstrukce stojí všechny zúčastněné (včetně orgánů státní a veřejné správy) spoustu času, zbytečné energie i nákladů. Tím dochází k oddálení zahájení plánovaných staveb, a tedy i k jejich brzkému dokončení. Navíc tato odvolání ze strany místních rezidentů blokují plán Městské části Prahy 5 na výstavbu nové mateřské školy v ulici Naskové, který my plně podporujeme. Veškerá odvolání nyní posuzuje Magistrát hl. m. Prahy a Ministerstvo pro místní rozvoj a jsme přesvědčeni, že všechny námitky budou v brzké době pro svou neopodstatněnost zamítnuty.“

Přes to všechno se YIT daří uvádět na trh nadčasové a komfortní jednotky – v sousedství zmiňovaného areálu SUOMI Hloubětín aktuálně dokončuje projekt LAPPI Hloubětín, kde mohou zájemci vybírat z volných jednotek ve zkolaudované etapě TORNIO. Hotové jednotky s možností brzkého nastěhování pak YIT nabízí v projektu HAPPI Milánská, nové rezidenty již postupně vítá komplex VESI Hostivař. Dále má developer ve výstavbě projekt SIJA Kamýk v lokalitě Prahy 12.

Zatímco existují snahy o změnu stavebních zákonů a zlepšení úředního procesu, z hlediska NIMBY efektu je třeba vždy individuálně hledat kompromisní řešení, které by umožnilo rozvoj městského prostoru a zároveň respektovalo postoje místních obyvatel. „Když se přes veškerou naši snahu objeví námitky sousedů, snažíme se s nimi maximálně otevřeně komunikovat, poskytnout jim dostupné podklady, podat vysvětlení či zodpovědět případné dotazy,“ uzavírá generální ředitel YIT Stavo.

Pokud máte zájem o pořízení nového bytu v Praze právě v projektech od YIT, obraťte se na obchodní zástupce, a to buď telefonicky na 800 200 666 nebo e-mailem na domov@yit.cz. Ti vám navíc mohou pomoci v rámci služby „vyměnit vaše bydlení za nové a úspornější“.