Co ovlivňuje růst cen nových bytů v Praze v roce 2024?

Realitní trh v Praze prochází v roce 2024 zajímavým vývojem. Po krátkém období stagnace a mírného poklesu cen na přelomu let 2022 a 2023 se situace opět obrací a nové byty začínají zdražovat. To se přitom netýká jen novostaveb v Praze, ale i starších nemovitostí. Tuto skutečnost ovlivňuje řada faktorů, které primárně souvisejí se současnou ekonomickou situací a zároveň také s přijatými opatřeními České národní banky a výší hypotečních úroků. Zmíněné okolnosti pak ovlivňují míru poptávky, od které se významně odvíjí cena nemovitostí. Všechny proměnné podrobně probereme v následujícím článku.

Praha, pulzující metropole s neustále rostoucí populací, se potýká s chronickým problémem – nedostatkem dostupného bydlení. Omezená nabídka volných pozemků v kombinaci s vysokou poptávkou žene ceny nemovitostí vzhůru již několik let. I když rok 2023 přinesl mírné zklidnění trhu, odborníci se shodují, že ceny nových bytů v Praze budou v roce 2024 spíše růst. Co všechno za tímto vývojem stojí?

Poptávku nastartovalo uvolnění hypotečního trhu

Krize v předchozích letech, k níž přispěl konflikt na Ukrajině, enormní inflace i vysoké ceny energií, zapříčinila klesající poptávku po pořízení vysněného bydlení. „I přes výrazné ochlazení a náročnou situaci na trhu hodnotíme uplynulé období z našeho pohledu úspěšně. Povedlo se nám splnit vytyčené cíle, tedy především vyprodat obě etapy Kemi a Ranua v projektu LAPPI Hloubětín, které jsme loni zkolaudovali. V areálu je nyní ještě možné pořídit volné byty v etapě TORNIO, jenž jsou okamžitě k nastěhování. Pozitivně vnímáme také prodeje v dokončeném areálu VESI Hostivař, kde aktuálně zbývají ke koupi poslední volné jednotky,“ popisuje obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová a dodává: „Letošní rok jde pozitivním směrem. Trh se oživuje a prodeje rostou. Poptávka postupně nabírá na síle díky zlepšení situace na hypotečním poli, především s ohledem na snižování úrokových sazeb.“

Razantní nárůst zájmu potvrzují i data České bankovní asociace, kdy dle ČBA Hypomonitoru[1] poskytly banky a stavební spořitelny v květnu letošního roku hypoteční úvěry téměř za

24 mld.Kč. Nové úvěry přitom poprvé po více než dvou letech přesáhly objem 20 mld. Kč. Ve srovnání s květnem loňského roku představoval nárůst objemu sjednaných hypoték neuvěřitelných 92 %. Co se týče průměrné úrokové sazby, ta činila 5,07 %, což je nepatrné snížení oproti dubnovým 5,10 %.

Současnou situaci do velké míry ovlivňují kroky České národní banky, která reagovala na vyvíjející se ekonomickou situaci, a to především na inflaci. Její hodnota vyskočila v roce 2022 k rekordním 15 %, v průběhu roku 2023 se pak ustálila v průměru na 10 %. ČNB tak konkrétně snížila úrokové sazby a zároveň uvolnila podmínky pro čerpání hypoték. Tyto kroky ale nejsou nijak zvláště radikální. K růstu poptávky tak nedocházelo nijak skokově, ale spíše pozvolna.

Dalšími faktory, na kterých závisí poptávka, jsou demografické a socioekonomické. Růst poptávky a tím i růst cen bytů tak ovlivňuje mimo jiné i hodnota průměrné mzdy. Ta se v prvním čtvrtletí letošního roku dle statistik České bankovní asociace[2] zvýšila o 7 %. Průměrná mzda v ČR se tak vyšplhala na 43 941 Kč, ta mediánová pak činila 36 651 Kč.

Bytů ale stále není dostatek

Právě rostoucí poptávka je jedním z hlavních důvodů očekávaného zvyšování cen v nadcházejících měsících. Už na konci loňského roku se podle údajů Deloitte Real Index[3] zvedlo tempo růstu cen bytů o 6,9 %. V průměru tak metr čtvrteční stál 95 500 Kč. To v Praze se průměrná hodnota vyšplhala v rámci ČR nejvýše, a sice na 121 700 Kč za metr čtvereční.

Z dat Eurostatu[4] navíc vyplývá, že se vývoj v České republice poměrně liší od většiny členských států Evropské unie, kde ceny nemovitostí od posledního čtvrtletí roku 2023 spíše klesají. Při porovnání údajů všech zemí vzrostly od roku 2010 do konce roku 2023 ceny nemovitostí průměrně o 48 % – to u nás ale zdražily dokonce o 123 %.

Úzce s tím souvisí nedostatečná nabídka bytů, a to především na pražském trhu. Dlouhodobě nízký počet dokončených bytů nestačí pokrývat poptávku, což vytváří tlak na růst cen. Složitý a zdlouhavý proces získávání stavebních povolení jednoznačně brzdí výstavbu a omezuje tak nabídku developerských projektů. Komplikace přináší také tzv. NIMBY efekt, kdy se místní obyvatelé snaží zablokovat nové projekty pomocí různých prostředků, včetně úředních stížností a odvolání.

„Obecně je nabídka nových bytů na trhu stále malá a nepředpokládáme, že by se výrazně zvyšovala. Problémy s povolovacími procesy přetrvávají a mají je všichni developeři, což limituje výstavbu a nabídku. Nejbližší měsíce ukážou, jak se do praxe promítne také nový stavební zákon a jestli se něco změní k lepšímu,“ komentuje Dana Bartoňová. Nový stavební zákon a související vyhlášky, které například slibují pevné lhůty pro povolování staveb, digitalizované stavební řízení, jeden proces povolení stavby, odstranění některých zastaralých technických požadavků nebo maximální sjednocení dříve roztříštěné právní úpravy do jednoho předpisu, nabývají účinnosti od 1. 7. 2024. Úřady ale počítají s přechodným obdobím do června 2027.[5]

Jaký bude další vývoj cen?

Výhledy týkající se dalšího vývoje cen jsou v některých ohledech obtížně předvídatelné. Stávající ekonomickou situaci může opět výrazně změnit krize například v rámci mezinárodní politiky. Zvláště nevyzpytatelné jsou konflikty na Blízkém východě či na Ukrajině. Dalšími faktory může být také demografický vývoj v konkrétních částech České republiky, ceny bytů se totiž liší region od regionu. Obvykle bývají nejdražší v Praze a v jejím okolí nebo například v Jihomoravském kraji. Na vývoj cen má vliv počet bytů v dané lokalitě a její plánovaný rozvoj.

Pro zájemce o pořízení moderního bydlení je tedy důležité sledovat vývoj trhu a pečlivě si promyslet správné načasování nákupu. Ve YIT rozumíme obtížné situaci našich klientů a přinášíme na trh developerské projekty, které nabízí jak kvalitní a nadčasové bydlení se začleněním inovativních technologií, tak dlouhodobé zhodnocení. Navíc je možné využít nejrůznějších bonusů, kdy jsou například v projektu SIJA Kamýk byty 2+kk vybaveny kuchyňskou linkou vč. spotřebičů, ty o dispozicích 1+kk pak navíc ještě i nábytkem.

Pokud máte zájem o pořízení nového domova právě v projektech od YIT, obraťte se na obchodníky, a to buď telefonicky 800 200 666, nebo e-mailem na domov@yit.cz. Ti vám navíc mohou pomoci v rámci služby „vyměnit vaše bydlení za nové a úspornější“.

[1] https://www.cbamonitor.cz/aktuality/cba-hypomonitor-objem-novych-hypotek-je-nejvyssi-od-brezna-2022

[2] https://www.cbamonitor.cz/aktuality/mzdy-v-1-ctvrtleti-rostly-nad-ocekavani-o-7-procent

[3] https://www2.deloitte.com/cz/cs/pages/real-estate/articles/cze-real-index.html

[4] https://ec.europa.eu/eurostat/en/web/products-eurostat-news/w/ddn-20240404-1

[5] https://mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/novy-stavebni-zakon-pocita-s-dlouhym-prechodnym-ob