Družstevní bydlení jako cesta k pořízení nového domova.

Družstevní bydlení se v posledních letech stává stále populárnějším kompromisem mezi tradičním osobním vlastnictvím či pronajímáním nemovitosti. Tento model, který má své kořeny již v 19. století, nabízí řadu výhod, ale také specifických výzev. V tomto článku se podíváme na to, jak družstevní bydlení funguje, jaké jsou jeho výhody a pro koho je tato forma bydlení nejvhodnější.

Takzvané družstevní bydlení je založeno na principu družstva, tedy právnické osoby, která vlastní určitou nemovitost. Členové družstva, respektive družstevníci, mají právo užívat jednotlivé byty či domy, ale nejsou jejich přímými vlastníky. Místo toho vlastní podíl v družstvu, který jim umožňuje bydlet v konkrétní jednotce.

Historie v České republice

„Družstevní bydlení má v Česku dlouhou tradici a je vhodnou alternativou pro řadu lidí, kteří mohou mít problémy se získáním hypotéky nebo se nechtějí zavazovat k tak dlouhodobému finančnímu závazku. Navíc není neznámé ani v severských zemích. I ve Finsku, odkud pochází naše mateřská společnost, existuje družstevní vlastnictví a první finské družstevní byty vznikly v Helsinkách již na počátku minulého století,“ popisuje obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová.

To v tuzemsku vznikala první bytová družstva za první republiky a měla za cíl zpřístupnit bydlení širším vrstvám obyvatel. Před rokem 1989 představovalo družstevní bydlení často i více než polovinu z tehdejší bytové výstavby. Po sametové revoluci došlo k privatizaci mnoha družstevních bytů, v posledních letech se ale opět dostávají do popředí zájmu, a to zejména díky své dostupnosti a flexibilitě. Obliba družstevní výstavby se vrátila rovněž v souvislosti s nástupem hypoteční krize v roce 2008. Od této doby lze sledovat postupný nárůst této formy a v současné době představuje podíl tohoto produktu 10-15 % na celkovém objemu rezidenční výstavby.

Jak to funguje?

Proces získání družstevního bydlení začíná vstupem do družstva, což obvykle vyžaduje zaplacení členského vkladu. Výše tohoto podílu se může lišit v závislosti na velikosti a lokalitě, ale obecně bývá nižší než náklady na koupi bytu do osobního vlastnictví. Při družstevní výstavbě stačí složit 20 až 25 % z celkové hodnoty nákladů na výstavbu požadovaného bytu, zbývající potřebnou částku pak zajišťuje pro členy družstvo. To zpravidla získává bankovní úvěr se splatností 25 až 30 let s výhodnou úrokovou sazbou. Přesnou výši sazby úroku je možno určit na základě jednání družstva s bankou.

Po vstupu do družstva získává člen právo užívat vybranou nemovitost. Družstevníci následně platí pravidelnou měsíční částku, tzv. anuitu. Tyto platby pokrývají splátky úvěru družstva (pokud existuje), příspěvky do fondu oprav, náklady na správu domu a další výdaje spojené s provozem nemovitosti.

Pro ilustraci: U bytu 1+kk o velikosti 37 m² činí 25% vklad zhruba 1 136 750 Kč, měsíční splátka pak vychází na cca 15 100 Kč. U nemovitosti 3+kk s rozlohou 83 m² představuje vklad kolem 2 377 205 Kč – zájemci by pak měsíčně spláceli kolem 31 594 Kč.

O chodu družstva rozhodují jeho členové prostřednictvím členské schůze. Ti rovněž volí představenstvo družstva, které je zodpovědné za běžný provoz a hospodaření. Členové mají právo podílet se na rozhodování o důležitých otázkách týkajících se správy i rozvoje nemovitosti. Družstvo tedy funguje podobně jako SVJ, které se zakládá při pořízení bytů v osobním vlastnictví.

Jaké jsou tedy hlavní výhody?

Kromě toho, že se zájemce nemusí obávat jednání s bankou ani dokladovat své příjmy, je jednou z největších výhod možnost odkoupení bytu do osobního vlastnictví již po 3 až 5 letech (v závislosti na podmínkách úvěrující banky). To znamená, že po relativně krátké době lze byt vlastnit a mít nad ním plnou kontrolu.

K dalším benefitům patří možnost ovlivňovat chod družstva a rozhodování o důležitých otázkách týkajících se vysněného bydlení. Družstevní bydlení také často přináší větší komunitní soudržnost a spolupráci mezi sousedy, což může přispět k příjemnějšímu bydlení.

I případný převod družstevního podílu je snadný a rychlý, a to bez nutnosti souhlasu družstva. Stačí pouze předložit uzavřenou smlouvu o převodu podílu, aby nový člen mohl vstoupit do družstva. Tento proces je mnohem jednodušší a méně byrokratický než převod vlastnického práva k nemovitosti. Není totiž například nutný vklad do katastru nemovitostí.

Pro koho je družstevní bydlení vhodné?

„Družstevní vlastnictví se hodí se pro zájemce, kteří nemají dostatek vlastních prostředků na koupi nemovitosti do osobního vlastnictví a kvůli bankovním podmínkám nemohou získat hypoteční úvěr. Vkladem člena družstva může být například naspořená částka ze stavebního spoření a stačí tak pouze část vlastních zdrojů. Pořízení moderního bydlení navíc není omezeno věkem a není třeba ani dokazovat bonitu,“ vysvětluje Dana Bartoňová.

Nejčastějšími klienty tak bývají mladí lidé či rozrůstající se rodiny. Poptávají je však i živnostníci a lidé předdůchodového věku, kteří hodlají své bytové nároky upravit s ohledem na svůj život seniora.

YIT má s touto formou bohaté zkušenosti. Pro bytová družstva jsme v rámci našich developerských projektů již postavili několik budov (konkrétně dva domy v projektu HYACINT Modřany a etapu OULU v areálu SUOMI Hloubětín v Praze 9). Na úspěšnou spolupráci nyní navazujeme a družstevní bydlení připravujeme v projektu RIVI Bachova. Téměř polovinu jednotek jsme rovněž prodali bytovému družstvu v projektu HAPPI Milánská.