Kam směřuje trh s novými byty v roce 2024?

Po bezprecedentním roku 2022 představoval i ten loňský pro segment nemovitostí náročnou zkoušku. Zájemci o moderní bydlení se museli potýkat s téměř nedostupnými hypotékami a chabou nabídkou, plány developerů zase hatily úřady, nedostatek pracovní síly i materiálů. Přes to všechno se ve druhé polovině roku začala karta pomalu obracet. Svítá na realitním trhu na lepší časy?

Počátek roku 2023 se na realitním trhu nesl v pochmurném duchu. Poptávka kvůli enormní inflaci i vysokým úrokovým sazbám nad 6% hranicí opadla, ceny bytů začaly stagnovat. Kýžený obrat přinesla až druhá polovina roku, kdy už zájemci nechtěli déle čekat a při stávající poměrně stabilizované situaci začali opět nakupovat. „Začátek loňského roku byl plný očekávání a předpoklad vývoje nebyl úplně optimistický. Přesto jsme od června velice úspěšně prodávali, což v podstatě vyjma letních měsíců trvalo po celý zbytek roku. Podařilo se nám dokončit a zkolaudovat tři projekty – etapy Kemi a Ranua v rámci našeho areálu LAPPI Hloubětín a projekt VESI Hostivař,“ komentuje obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová.

Největší zájem dle YIT tradičně panoval po jednotkách o dispozicích 2+kk a 3+kk. Do popředí zájmu se v průběhu roku začala dostávat také parkovací stání. „Nově začínáme vnímat zvýšenou poptávku po koupi parkovacích stání. Byli jsme zvyklí, že dvě parkovací místa požadují klienti u bytů 4+kk či 5+kk, nyní již evidujeme stejný zájem u jednotek 3+kk,“ popisuje Dana Bartoňová.

Loňské kolísání má být v tomto roce minulostí – trh se má rozhýbat, i když ceny půjdou vzhůru. „V průběhu prvního pololetí letošního roku očekáváme mírné zvyšování cen. Další postupné zdražování budou ovlivňovat faktory, jako je výrazné zvýšení nákladů na pracovní síly na stavbách, inflace a nedostatek nabídky z důvodu pomalých procesů povolování staveb,“ rekapituluje obchodní ředitelka YIT Stavo.

Oživení brzdí i byrokracie, do hry tak vstupují nové inovace

K částečnému zamrznutí trhu s byty zcela jistě přispěla nedostatečná nabídka bytů ke koupi. Český statistický úřad ve svých posledních datech za listopad 2023 eviduje meziroční pokles vydaných stavebních povolení o 11,7 %. Co se týče počtu zahájených bytů, ten se propadl dokonce o 40,7 %. Dokončených bytů bylo o 19,2 % méně. „V loňském roce jsme očekávali získání povolení na dva projekty, což se s ohledem na komplikované a zdlouhavé povolovací procesy nepodařilo. Ale letos už jsme nově zahájili výstavbu a prodej projektu SIJA Kamýk v Praze 12, který nabídne 122 bytů,“ komentuje Dana Bartoňová.

Aby se po vydání patřičných povolení výstavba urychlila, implementuje YIT ve svých developerských projektech pokrokovou technologii prefabrikace. Kromě toho, že přináší úsporu pracovní síly a vyšší kvalitu výstavby, se také snižují celkové náklady, a především emise CO₂. Modulární koupelny tak už byly nainstalovány v prvních dvou etapách projektu LAPPI Hloubětín. Projekt HAPPI Milánská šel ještě o něco dál – je totiž prefabrikovaný dokonce z 90 %.

Hypotékám letos pomůžou i uvolněnější pravidla

Za loňský rok poskytly banky hypoteční úvěry v celkovém objemu 150 miliard Kč. V meziročním srovnání to představovalo propad o zhruba čtvrtinu. Koncem roku se ale začaly objevovat pozitivní predikce vývoje na následující období.

Podle posledních statistik ČBA Hypomonitoru za prosinec roku 2023 „hypoteční trh pokračuje v mírném ožívání, což souvisí s uvolněním pravidel ze strany ČNB, mírným poklesem sazeb i odloženou poptávkou.“ V polovině roku totiž Česká národní banka ustoupila od uplatňování limitu DSTI (Debt Service to Income), který udává poměr mezi měsíční splátkou a čistým měsíčním příjmem. Současně od 1. 1. 2024 přestává ČNB vyžadovat další ukazatel, a sice DTI (Debt to Income). Ten určuje poměr celkového zadlužení k celkovému ročnímu čistému příjmu. Postupný nárůst zájmu na poli hypoték potvrzuje také Dana Bartoňová: „Za poslední čtvrtletí roku 2023 evidujeme vyšší počet hypotečních klientů než třeba v jeho 2. kvartálu.“

Co se týče výše úrokových sazeb, v prosinci 2023 poklesla o pouhé dvě desetiny, a sice z 5,67 % na 5,65 %. Byť se jedná jen o mírné snížení, jde o nejnižší hodnotu od poloviny roku 2022. Další vývoj predikuje obchodní ředitelka YIT Stavo: „Očekáváme, že by ve 2. polovině letošního roku mohly sazby klesnout pod 5 %, což by již trh stabilizovalo a větší množství klientů by bylo připravené se k takovým úvěrům zavázat.“

I přes zjednodušení pravidel pro dosažení hypotečního úvěru má stále část zájemců problém s pořízením vlastního bydlení. „V současnosti klientům dorovnáme rozdíl hypotečních úroků k sazbě 2,69 %. To je pro ně velmi atraktivní. Máme vlastní hypoteční poradce, kteří pracují se zajímavými pobídkami bank a mohou pro naše klienty získat výhodné podmínky,“ říká Dana Bartoňová a k dalším aktuálním bonusům doplňuje: „Nově v našich vybraných projektech nabízíme vybavení kuchyní včetně spotřebičů jako standard pro byty 1+kk a 2+kk. Dále pak mají klienti možnost koupit byt 1+kk, který již bude plně zařízený nábytkem.“

Nové byty s nižší DPH

V novém roce začal platit rovněž dlouho diskutovaný konsolidační balíček. Jeden z nejcitelnějších zásahů představuje sloučení dvou snížených sazeb DPH (10% a 15% sazby) do jednotné výše 12 %. Na nové byty do 120 m² se tak bude nově uplatňovat 12% DPH, což se projeví také ve finálních cenách těchto nemovitostí.

Potvrzuje to i obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová: „U nových kupních smluv uzavřených na byty do 120 m² po 1. 1. 2024 aplikujeme sníženou 12% DPH. Týká se to i dříve uzavřených smluv, kde doplatky kupních cen klienti hradí až letos. V těchto případech samozřejmě na doplatky započítáme a státu odvedeme sníženou sazbu DPH ve výši 12 %. Lidé tak budou mít své nové byty levnější.“

Nájmy jsou stálicí, jejich ceny se zklidňují

Touha po vlastní nemovitosti se stále řadí na přední příčky vysněného bydlení Čechů. Ovšem nedostatečná nabídka a nepříznivá situace na poli hypoték ve spoustě případů nahrávají nájemnímu bydlení. Skokové navyšování nájemného, jemuž jsme byli svědky v podstatě poslední dva roky, se však s ohledem na klesající inflaci a ustálení úrokových sazeb na podzim roku 2023 alespoň na čas zastavilo.

Z dat společnosti Deloitte vyplývá, že v posledním čtvrtletí loňského roku platili nájemníci průměrně 292 korun za metr čtvereční. V meziročním srovnání se jedná o nepatrný pokles o 0,3 procenta. Celorepublikovému trendu se ale vymyká například Praha, kde průměrná cena činila 395 korun za metr čtvereční. Až k hodnotě 459 korun za metr čtvereční se pak vyšplhala v oblíbené městské části Praha 2. I přes pokles 1,1 % si vysoké průměrné nájemné logicky drží také Praha 1 s výší 470 korun za metr čtvereční. Největší pokles pak překvapivě nastal v Praze 7, a to o 2,2 procenta.

Nejvyšší nájmy se podle Deloitte Rent Indexu drží v novostavbách a projektech developerů, kde průměrná cena za metr čtvereční oproti třetímu čtvrtletí stoupla o 2,3 procenta. Lidé s dostatkem finančních prostředků tak jistě i nadále budou kupovat nové byty na investici, protože představují bezpečné a dlouhodobé zhodnocení peněz.

Pokud máte zájem o pořízení nového domova v projektech od YIT, obraťte se na obchodní zástupce, a to buď telefonicky 800 200 666, nebo e-mailem na domov@yit.cz. Ti vám navíc mohou pomoci v rámci nabízené služby „vyměnit vaše bydlení za nové a úspornější“.