Co čeká trh s byty v roce 2023?

V roce 2022 realitní trh zásadně ovlivnila geopolitická situace a následný vývoj ekonomiky a energetická krize. Zájemci o pořízení nového bytu tak déle vyčkávali a koupi odsouvali. V roce 2023 by tomu však mohlo být jinak. Očekává se totiž, že by se měla začít snižovat inflace, ve druhém pololetí by pak mohly klesnout úrokové sazby. Pokud se tak stane, dojde k oživení trhu hypoték a nového bydlení a ani ceny nájemného neporostou takovým tempem.

Realitní trh prošel za 12 měsíců turbulentním vývojem. Potýkal se dál se zdražováním bytů, a především nárůstem inflace a hypotečních sazeb. Příznivá nebyla ani situace ve stavebnictví, kterou poznamenala válka na Ukrajině, což vedlo nejen ke zdržení dodávek a růstu cen energií i materiálů, ale v důsledku také k pomalejší výstavbě. Ta je navíc zatížena zdlouhavými povolovacími procesy. Přinese rok 2023 obrat k lepšímu?

Do popředí jde energetická úspornost

Po boomu v roce 2021 přišel loni značný útlum trhu. Byť v 1. čtvrtletí roku 2022 prodeje bytů pokračovaly dobrým tempem, po začátku války na Ukrajině a propuknutí krize s dodávkami a cenami energií trh s novým bydlením výrazně ochladl. V dubnu jej pak téměř zmrazila rostoucí inflace a zvyšující se úrokové sazby. Ke snižování poptávky po nových bytech přispěly kromě těchto faktorů také obavy Čechů z budoucnosti a z recese ekonomiky.

Masivní útlum poptávky se ovšem neprojevil na cenách pražských novostaveb. Ty nadále, vlivem skokového nárůstu nákladů na stavební materiály a energie a v důsledku enormní inflace a nedostatečné nabídky, rostly. Průměrná cena za metr čtvereční nového bytu se na konci roku 2022 pohybovala okolo 150 tisíc korun. A zlevňování novostaveb se neočekává ani v letošním roce, předpovědi hovoří maximálně o stagnaci. Rozevírají se tak nůžky mezi sekundárním trhem starších nemovitostí, jejichž ceny se již začaly snižovat, a novými byty, kterých je stále nedostatek a o něž zájem i kvůli jejich energetické úspornosti poroste.

„Výraznější oživení trhu by mohlo přijít na jaře letošního roku, kdy budeme znát finanční dopady vysokých cen energií. Lidé budou jistě zvažovat i to, zda jejich starší bydlení není příliš energeticky náročné. Již nyní pozorujeme velký nárůst zájmu o nové ekonomicky úsporné byty, které jim ušetří náklady na provoz a energie,“ vysvětluje obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová.

Právě dříve zanedbatelné rozdíly v měsíčních nákladech nyní budou hrát při rozhodování prim. Byty v novostavbách jsou výrazně méně energeticky náročné – ve všech je samozřejmostí kvalitní izolace a zateplení, jež minimalizují tepelné ztráty. YIT dále nabízí v rámci moderního bydlení inovativní technologie jako například rekuperaci (tj. systém řízeného větrání se zpětným získáváním tepla), solární panely na střechách či LED osvětlení. Třeba instalací fotovoltaické elektrárny v projektu VESI Hostivař ušetří zhruba 8 MWh za rok z distribuční soustavy.

Aby stávající nemovitost nepředstavovala překážku, ale příležitost k pořízení nového, úspornějšího a zdravějšího bydlení, připravila YIT novou službu externího specialisty „Vyměňte své bydlení za nové a úspornější". Ten klientům na osobní schůzce poskytne bezplatné poradenství. Pokud se následně zájemce rozhodne pro nový byt od YIT, může využít komplexní realitní servis externího specialisty spojený s prodejem současné nemovitosti zcela zdarma.

Lidé tíhli k nájmům

Výrazné turbulence v loňském roce zažíval trh s nájemním bydlením. Nedostupnost vlastnického bydlení vlivem vysoké inflace, hypotečních sazeb a cen nemovitostí vedla k velkému vzestupu poptávky po pronájmech. Do něj se promítl i nárůst zájemců ze strany ukrajinských uprchlíků. Zvýšená poptávka logicky způsobila navýšení cen nájemného, které např. v Praze meziročně stouplo téměř o pětinu. Tento trend pravděpodobně neopadne ani v roce 2023, zmírnit by jej však mohlo oživení na trhu s novými byty.

Na vině je inflace

Průměrná roční míra inflace dosáhla v loňském roce rekordní úrovně 15,1 %. To ovlivňuje nejenom realitní trh, ale samozřejmě celou ekonomiku, která směřuje do recese. Pro Českou národní banku je tak pro rok 2023 snížení inflace naprostou prioritou a dle jejích prognóz by k němu dojít mělo. V prvních týdnech by sice inflace ještě mohla lehce vzrůst v souvislosti se zdražením elektřiny, ale ve druhé polovině roku by se měla podle predikcí ČNB pohybovat v jednociferných číslech. V roce 2024 by už podle aktuálních propočtů měla klesnout na nízké hodnoty okolo 3 % či ještě níže.

Hypotéky zatím stagnují

Inflace je rozhodující také co se týče dění na hypotečním trhu. Její zmírnění by totiž mělo přinést kýžený pokles úrokových sazeb, které v České republice dosáhly na nejvyšší úroveň od roku 1999. Loni se základní sazba zvýšila dokonce čtyřikrát a od června se drží na 7 %. Nedostupnost hypoték, k němuž přispělo i zpřísnění limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI ze strany ČNB, spolu s přetrvávajícími vysokými cenami nemovitostí činila pro většinu lidí koupi bytu téměř nedosažitelnou. To vše způsobilo obrovský propad hypotečního trhu – meziročně o 60 %.

Obdobných hodnot by hypoteční trh měl dosahovat dle odborníků z České bankovní asociace i v prvních měsících letošního roku. „Já patřím mezi optimisticky naladěné kolegy z oboru a věřím, že v polovině letošního roku dojde ke snížení úrokových sazeb. Tím se pro lidi stanou hypotéky dostupnější, což povede k oživení realitního trhu,“ predikuje Dana Bartoňová a dodává: „Nyní ale ČNB drží základní úrokové sazby delší dobu beze změny a pro řadu lidí je obtížné v současné ekonomické situaci dosáhnout na hypotéku. Zájemcům o pořízení nového bydlení se proto snažíme pomoci a najít společně s nimi cestu, která jim koupi nemovitosti umožní a zefektivní vynaložené náklady. U projektů LAPPI Hloubětín a HAPPI Milánská tak nyní nabízíme našim klientům akci, že jim vyrovnáme rozdíl  v hypotéce až 500 000 Kč vč. DPH s garancí konečné ceny, v projektu VESI Hostivař až 300 000 Kč vč. DPH s garancí konečné ceny. Ve zkratce to znamená, že zákazník dostane při koupi nového bytu finanční bonus. V rámci služby Hypo.YIT také mají k dispozici profesionální servis našich finančních poradců, kteří jsou schopni zajistit zvýhodněné sazby. K uzavření hypotéky navíc našim klientům stačí jen 10 % z vlastních zdrojů.“

Brzdy ve stavebnictví

Trh se bude i v roce 2023 nadále potýkat s nedostatkem nových bytů, protože pokud nedojde ke snížení stavebních nákladů, nákladů na koupi pozemků a zrychlení povolovacích procesů, budou developeři se zahájením další výstavby vyčkávat.

„Stavební náklady jsou pořád velmi vysoké, nicméně v posledních měsících již nestoupají ceny stavebních materiálů, což je pozitivní. Stavby však stále trpí nedostatkem personálu, a to především profesně znalých dělníků. Tento trend chybějící pracovní síly bude bohužel přetrvávat,“ popisuje obchodní ředitelka YIT Stavo a k tomu, co trh aktuálně nejvíce trápí, dodává: „Určitě potřebuje profesionály z řad stavebních dělníků, to by stabilizovalo ceny stavebních prací. Také by pomohl jednotný a transparentní přístup městských částí k jednání s developery. Nadále se potýkáme s dlouhým procesem vydání stavebních povolení. To samozřejmě vede i k prodražování výstavby a má rovněž vliv na vysoké ceny bydlení.“

Zrychlení výstavby by měly přinést nové inovace. YIT tak zavedla technologii tzv. prefabrikace, čímž by mělo dojít ke zkrácení doby výstavby, snížení nároků na pracovní sílu a výraznému zvýšení efektivity. Jde především o instalaci prefabrikovaných koupelen, které budou součástí projektu LAPPI Hloubětín a také projektu HAPPI Milánská, kde prefabrikované prvky developer začlení ještě ve větší míře.